Trošak pristup: suština i glavne karakteristike

Glavni način utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina, strojeva i opreme je trošak pristup, koji se temelji na načelu supstitucije. Prema njegovim riječima, osoba koja plaća nerazumno cijene za objekt, ako je veći nego što možete platiti za isti isti komunalnih i kvaliteta.

Kada je procjena imovine, uzeti u obzir i pristupe koji omogućuju najpreciznije odražava njegovu vrijednost. To je skupo je glavni jedan. Podrazumijeva se da je vrijednost objekta u ovom slučaju sastoji od tržišne cijene zemljišta i troškova koji su potrebni da ponovo, na primjer, struktura u svom sadašnjem obliku.

Trošak pristup procjeni nekretnina se odvija u nekoliko faza:

1. Odredite cijenu zemljišta, što čini većinu svoje pravilne upotrebe.

2. Izračunajte iznos koji se troši na izgradnju sličnog objekta.

3. Odredite iznos prihoda primio poduzetnik.

4. odbija fizičke, funkcionalne i vanjski amortizacije.

5. Održana konačnom obračunu vrijednosti zemljišta i izgradnju objekta, što bi trebalo uzeti u obzir podešavanje za trošenje.

Pristup troškova, u međuvremenu, ima nedostatke u upotrebi. Glavni razlog je što je potrebno da mnogo vremena provode kako bi se utvrdilo točno vrijednost zgrade. Dakle, kada je oporavak odvija se stare zgrade, da se precizno odrediti troškove njegovog ponovnog uspostavljanja i navodni pogoršanje je gotovo nemoguće. S obzirom na standardne zgrade, onda ovaj pristup je najbolji u svojoj procjeni, jer je vrlo jednostavan za korištenje. U nekim situacijama, to je jedina opcija, na primjer, u procjeni zgrade posebne namjene (škole, željezničke stanice, elektrane) ili vrijednost osiguranja.

Troškovi pristup se često koristi kada se vrši vrednovanje osnovnih sredstava, izgradnju ili analiza najefikasnije korištenje zemljišta.

Što se tiče troškova poravnanja gradnje, koji se izvode uz pomoć četiri osnovna načina: indeks, komparativna jedinica, što se razbije u komponenti i kvantitativno istraživanje.

Dakle, posljednje ankete je da se skrene se procjene za direktne troškove koji se odnose na sve vrste rada, materijala, mehanizacije, komunalije i tako dalje. Ovi troškovi je također dodao da profit investitora i iznad glave. Ova metoda se smatra najprecizniji, ali i najviše vremena za korištenje, jer to zahtijeva poznavanje procjenjivača u oblasti izgradnje i pripreme procjene.

Pristup troškova i koristi metodu razbije u svoje komponente u procjene nekretnina, što je pomalo sličan kvantitativno, ali to nije toliko vremena. Činjenica da on ne koristi pojedinačne i agregirane cijene svih elemenata dizajna.

Što se tiče metoda komparativne jedinice, njegova upotreba je opravdana za tip poređenja. Dakle, kako bi ocijenili objekt, izaberite ga sa sličnom tehnologijom i performansama. Izbor se obavlja specijalizirane direktorije. Metoda je najlakši, i zbog toga ima vrlo široku primjenu.

Metoda indeks je da je knjigovodstvena vrijednost se množi posebne indekse, koji su odobreni od strane državnih standardima. Smatra se da takva metoda ima najniži stupanj preciznosti.

Troškova pristup može se koristiti u vrednovanju svih nekretnina, ali ne nužno i njegova upotreba je opravdana. Činjenica da objekti koji se otplaćuje, koristi se vrlo rijetko, ali je njegova upotreba u evaluaciji izgrađenog prostora je jednostavno netočna.