Prodaje se stan manje od 3 godine vlasništva. Kupnja i prodaja stanova. Stanovi na prodaju

Kao što je poznato, prihod od prodaje stanova od strane fizičkih lica podliježu porezu na dohodak - porez na dohodak pojedinaca. Kada kupoprodaju na području Ruske Federacije, da je u svim slučajevima treba obratiti na ruski budžet, čak i ako je transakcija počinili državljani drugih zemalja.

Iz djelokruga pravnih poslova je toliko raznolika i zasićene, koji se može opisati samo impresivna multi-volumen. Taj isti članak slijedi mnogo uži svrhu: otkriti neke osobine građana prodaju stanova, ako je imovina ostaje u svom posjedu manje od tri godine.

Sa pravnog aspekta, period unaprijed kuće vlasništva prije prodaje principa zbog različitih procjena porezne osnovice. Takav presedan je svojstven ruskom zakonodavstvu. U SAD-u, na primjer, takva transakcija ne oporezuje na sve (ne i to jedan od razloga izbio 2007. godine, pravi kriza nekretnine?), Zapadnoj Evropi, naprotiv, pokazuje teže pristup. Poreska Kod je svoje tvrdnje. 17.1 čl. 217 potencijalno izuzeti od poreza na dohodak velika većina Rusa - Vlasnici nekretnina koji su tako za tri ili više godina.

Međutim, barem istu dužinu vlasništva poreskih zakona (čl. 208, str. 1, str. 5) osigurana pravna situacija kada stan prodaje podliježe oporezivanju. Manje od 3 godine vlasništva podrazumijeva dvije alternative za utvrđivanje visine poreza na dohodak (PIT), oba - po stopi od 13% u prodaji stanova, koji će se smatrati kasnije. Inače, u Francuskoj porez primila mnogo oštrije. Tamo, u prodaji stanova u godinu dana nakon kupovine takvog prihoda u budžet će iznositi trećinu vrijednosti.

Ekonomski razlog za diferencijaciju

Zašto država pokazuje potpuno drugačiji pristup u određivanju poreske osnovice, uzimajući orijentir kao što naizgled ne-ekonomski pokazatelj, kao što su mandat? Zašto poreske vlasti uzeti kao mjerilo period od tri godine?

To je mnogo isplativije za vlasnika stana, ako to nije bilo dovoljno, čekati za više od tri godine, a zatim će prodati kupiti novi, ostavljajući sav novac za sebe. Zaista, "classic" jer je vlasnik radi. Međutim, u drugom misli nekretnina špekulant. Za njega, kupovina i prodaja stanova - poslovni. Kroz porez kod ruske države ne samo da ograničava profitabilnost takve spekulacije, ali i voditi registar, u isto vrijeme privlači budžetskih sredstava.

porez opcije

"Kratkoročno" vlasnik ima pravo na izbor, više prednost za njega da se oporezivati o porezu na dohodak (PIT) prodaja stana. Manje od 3 godine vlasništva - pravni termin definira dva načina za definiranje baze poreza u ovoj situaciji. Kao što je već spomenuto, stopa poreza u oba slučaja je 13%.

Prva opcija bi bila oslobođena plaćanja poreza na neto prihod od vlasnika kao razlika između nabavne cijene i prodajne cijene. Na primjer, vlasnik kupio stan za $ 1.4 milijuna. Utrljajte., I prodao za $ 1.9 milijuna. Rub. Neto prihod od vlasnika 0,5 milijuna kuna. Rub pod uslovom da prodaju stana. Manje od 3 godine vlasništva - okolnost koja smanjuje dobit u iznosu od poreza (1900-1400) * 13% = 65 hiljada rubalja ..

U drugoj izvedbi, ako je stan ima u vlasništvu bez naknade, porezna osnovica je njegova prodajna cijena pala za 1 milion. Rubalja (čl. 220 st. 1, str. 1. porezni broj). Ruski Savezni Tax Service Pismo № ED-4-3 / 13578 od 25.07.2013, na kodifikovana postupak za utvrđivanje visine odbitak od porezne osnovice neto prihoda.

Pretpostavimo da je prihod od prodaje stanova u iznosu od 1,7 milijuna kuna. Rubalja. Vlasnik, koji je prodao, mora platiti iznos budžeta (1700 - 1000) * 13% = 91 rubalja ..

Druga opcija odbitak od porezne osnovice

U situacijama kada je investirao je gazda u svom popravak objekata u više od 1 milion. Utrljajte., Kupovinu i prodaju stana za njega može biti praćen drugim sredstvima za smanjenje poreske osnovice. Prema čl. 220 od porezni broj, on ima pravo da se smanji iznos prihoda primio je stvarno nastali i dokumentovano troškove.

Ono što uzrokuje ilegalni "optimizacija poreza"

Nažalost, to se događa da vlasnici stanova u dosluhu sa Realtors i kupcima namjerno potcijeniti njihove tržišne cijene, često ilegalno "optimizaciji je" poreske olakšice. Šta to znači za Dodgers? Poreski organi, utvrditi da li potcjenjivanja ima pravo na sud da prekine ugovor - da se vrati vlasniku stana. Osim toga, adekvatna bilježnik ima pravo da odbije da registruje ugovor o prodaji.

Resident - nerezident

Gore porezne stope važe za stanovnike, to jest, za ljude koji žive na teritoriji Rusije za 183 dana u godini. Apsolutna većina među njima čine građani Rusije.

S druge strane, drži i raspolaže imovinom kao stanova i da su nerezidenata - stranaca i ruskih građana koji žive uglavnom u inostranstvu. Za njih, prodaju stanova se oporezuju po višoj stopi, više nego dvostruko veći: 30%. I za nerezidente perioda od tri godine porez kod nije ni spomenuo. Više reći, bez obzira na to koliko puta nisu pripadali u kuću: tri godine ili petnaest ili dvadeset godina, porezna stopa ostaje nepromijenjena. Recimo, stan je kupio za 5,0 milijuna kuna. Rub., Onda ga je prodala nerezidenta za 6,5 milijuna kuna. Rub. U ovom slučaju, iznos poreza na dohodak (PIT), koji mora biti plaćen u budžet nerezidenta, će biti (6500-5000) * 30% = 450 hiljada rubalja ..

Trenutku sticanja vlasništva

Kao što se vidi, za period u svom posjedu određuje veličinu porez plaća kada je stan za prodaju. Manje od 3 godine vlasništva nisu definisani kao tri kalendarske godine, kao i 36 mjeseci počinju sa definitivno datum. Kojim okolnostima odredi vrijeme sticanja prava vlasništva? U slučaju gdje je stekao putem privatizacije, potpisivanje darovnici, prodaja, trampe, najam kao kompenzaciju za srušena kuća, u trenutku nastanka referentne ovog prava je datum potvrde o registraciji vlasništva.

Polazište za sticanje prava primaoca nasljeđivanja je smrt ostavioca. Vlasnik zadruga stanovanja može se nazvati gospodara to samo na dan konačne isplate jedinice.

Dakle, prodaje stana kao transakcija je uvijek srazmjerno vremenu pojave vlasništva.

Objašnjenje: ne radi se samo o apartmanu

Do stana, o primjeni poreza na dohodak pojedinaca, kada se prodaju izjednačena kao vikendice, vrt kuće, vile, parcele zemljišta za gradnju, sobe u apartmanima, drugi - samo cele (pravni termin), odnosno, koji ima broj, na primjer: №1 stan №7. Podrazumijeva se da je kupovina i prodaja stanova - pravni standard. Sve gore navedeno Stopa poreza nekretnina primjenjivo, već spomenuo nas.

Ali, ako u sobi nije registrovan, svaka pod svojim brojem, sasvim je moguće da se, kao što je opisano u nastavku. Na primjer, u stanu 4 sobe, svaka od njih ima pojedinca. Onda su prodali sve njihove sobe, svaka oko 1,0 milijuna kuna. Rubalja. Poreski organ ukazuje na to da u takvoj situaciji, vrijednost svih stanova se sabiraju kako bi se utvrdilo ukupne prodaje cijenu. U ovom slučaju, prodaja stanova će biti predmet poreza na dohodak kako slijedi: (4 * 1000-1000) * 13% = 390.000 rubalja .. Svaki prodavač će platiti porez na dobit kao ¼ od ukupnog iznosa akumuliranih 390: 4 = 97,5 tisuća rubalja ..

Pronađite stan kupiti - problem?

Pretraživanje 'pravo' za kupovinu stana - problematični. Na prvi pogled, stambeno tržište je puno prijedloga ponuditi sorte. Međutim, ako zaista početi za pozivanje osobe, koji je svrstavaju, a zatim vrlo brzo ćete pronaći: oni su u ne žuri da pozove kućni broj, u kojoj se nalazi stan. To znači da je u toku razgovora sa stambeno tržište posrednika, to jest, s Realtors. Kupci često zanimaju prodaje stanova od vlasnika. Ali je to opravdano?

S jedne strane, naravno, dobro, da je stambeno tržište je strukturirana, a tu su i profesionalci. To može zaštititi osobe koje su počinile transakcije, od nezakonitih shema koja bi mogla dovesti do njegovog daljeg povlačenje. Naravno, jer će ovog emitenta morati platiti posrednika - agencije za nekretnine. Evo nekih cijene uzorka za "mir uma": reviziju zakonitosti transakcija - od 10 hiljada Utrljajte;.. upis prava vlasništva na stanovanje - .. 15 hiljada rubalja ", dogovor ključ u ruke" - od 20 tisuća rubalja .. Zaista, postoji neki osjećaj da ljudi dnevno nije povezan s pravne strane transakcije se odnosi na Realtors.

Nezavisni stan pretraživanje

Međutim, posebna kategorija pravne pismenosti građana i dalje privlači mogućnost da se uštedi novac, pa je dogovor bez Realtors usluga. Apartmani za prodaju od strane vlasnika više rijetkost na tržištu, mora se tražiti. Najlakši način da se skrene pažnja na kupovinu stanova na primarnom tržištu, to jest, od graditelja. U isto vrijeme, kako bi se izbjegli nesporazumi, trebalo bi prvo saznati šta klase imovine u izgradnji ili izgradio kuću: VIP-, klassik- ili ekonomskoj klasi. To se može odrediti metodom isporuke (ključ u ruke ili pod samootdelku), područje stanova stambenog fonda, u skladu sa prevlast stanova u više prostorija u njemu. Saznajte šta programeri grade stambeni u vašem gradu. Raspitajte se o njihovom ugledu i "track record".

Apartmani za prodaju od strane vlasnika sekundarnog tržišta nekretnina, kao što smo spomenuli, je rijedak. Ali entuzijasti da se zapravo ne gubi nadu: prije nego što naći stotine puta ući i ažuriranje informacija AVITO mjestu, najčešće u potragu traje nekoliko dana, kupuju novine s oglasima "ispod crte" pozvati broj oglasa i vlasnici su ...

Međutim, ne na činjenicu da je "tražilo uspješnog" doma kupaca sa zanimanjem ne preplatiti njegov vlasnik više od tržišne cijene od iznosa koji bi ga odveli u realtor. Nije nikakva tajna da su vlasnici stana često precjenjuju svoje cijene. Međutim, za "pravi kupci" sekundarne prodaje stanova - i turski diplomu.

Ako smo odlučili kupiti stan u "strani" grad, oprezni ljudi u ovim okolnostima radije djelovati samo preko posrednika, ali ne i sebe. Dok minimiziranje vjerojatnost mogućeg "iznenađenja".

Pravne radnje prilikom kupnje stana

Prebacio naglasak na komentar specifičnosti porezni broj, uzimajući u obzir prebivalište, koncesijske stopa poreza, neto od poreza na prodaju stana, na čisto pravne formalnosti dogovora.

Počnimo sa kupovinom stana, jer je to prvi korak korisnika. Sa svoje strane uključuje tri akcije bloka.

U početku, kupac provjerava dokumente i prodavatelj će potpisati predugovor.

Zatim (ako je transakcija odvija na sekundarnom tržištu) potpisali su ugovor o otuđenosti. U slučaju kada je proces kupnje stana u novoj zgradi (primarno tržište) potpis predmet izvještaj prihvatanja (možda umjesto - preliminarni sporazum, kojim se uređuje depozit investicija, zajednička izgradnja, izgradnja na dionici osnovi).

Poslednja faza - registraciju stanje transakcije. bitno je da kupac pažljivo obaviti sve ove korake. Sa posebnom pažnjom zaslužuju slučajevima kada je hitna prodaja stanova.

znaci prevara

Prevaranti obično pokušavaju da proces prodaje uzalud pokušava da sakrije važnih detalja. Ako ti događaji počinju da se odvijaju, a prodavac pokušava da vas požurujem, ne ustručavajte se da oštro prekine saradnju i reci mu: "Zbogom" - to će vas zaštititi od troškova.

Kao što znate, novac voli tišinu. Pažljivo pročitajte original kupoprodajnog ugovora, registrirani bilježnika. Čak i ako ste prethodno odbiti nacrt sporazuma uzorak kupovinu i prodaju stana. Budite oprezni - posebno u odnosu na konačni tekst štampan od strane notara.

preliminarni sporazum

U prvoj fazi, kupac određuje cijenu na prvi, a zatim ispituje potpunost prodaje paket dokumenata. Kupac treba da preispita podnose tehharakteristiku (obrazac №7), registraciju stanara u stanu, dokument davanje prava vlasništva na njega (ugovora o prodaji, privatizacija, donacija).

Detaljno, paket dokumenata za kupovinu da budu završeni do sljedeće dokumente:

- izjava o registraciji stanju stanova;

- ugovora o prodaji (za to se određuje tajming prodaje stana);

- dokumentira BTI - objašnjenje i fazni plan stana;

- kopija pasoša dokumenta podnosioca;

- Prijem plaćanja.

Krenimo na sekundarnom tržištu. Treba obratiti posebnu pažnju na mogućnost u budućnosti različitih problemskih situacija. To se odnosi na sljedeće pojašnjenje okolnosti:

- da li da proda imovinu uhapšen;

- Da li su svi nasljednici unaprijed uzeti će - za prodaju pristanak;

- Ne krše prava osoba koje žive u stanu.

Na primarnom tržištu nekretnina developer napravio prodaje stana. Šta dokumenti su potrebni u ovom slučaju? Obratite pažnju na raspored izgradnje, kada je zakazan rok stan u funkciji. Istovremeno, ne bi trebalo biti značajnijih razlika u odnosu na stupanj spremnosti objekta za isporuku. Raspitajte se o poslovnom ugledu organizacije-graditelj, da li postoji ", na nju savjesti" dugotrajan. Dalje pod kontrolom dokumenti koji pokazuju:

- stanje registraciju zakup građevinskog zemljišta (eventualno vlasništvo to);

- programer prava građenja;

- sporazum o prikupljanju sredstava, ugovora investicije;

- plan apartmana.

Za bolje razumijevanje sa prodavcem, poželjno je da dobije od njega pouzdan kontakt podatke (što znači online), kao i usmeno pregovara s njim okvirni datum prodaje stanova, s obzirom na bez žurbe, kvaliteta rada svih njenih fazama.

otuđenje ugovora ili čin prijema i prenos kao drugoj fazi kupnje stana

Tek nakon preliminarnog kvalitativni test može se uzeti u drugoj fazi kupovine: potpisivanja ugovora o kupovini. Nije bitno da li je bilježnik prisustvovao potpisivanju ugovora, međutim, nužno zahtijeva čin prihvatanja i prenos ili otuđenje ugovora, koji je potpisan u prvoj fazi.

Skrećemo pažnju na tehničke detalj: ugovor o otuđenju određuje prodajnu cijenu stana, to je - komponenta za izračunavanje porezne osnovice - porez na dohodak o prodaji stana.

Datum stvarnog transfera stana - ugovorne u prirodi, može (po dogovoru prodavca i kupca) da bude izabran alternativno:

- kao u trenutku potpisivanja ugovora o prodaji;

- u korelaciji sa registracijom države;

- sticanje potvrde o vlasništvu u stan.

zaključak

Ruski analiza tržišta nekretnina otkriva neke pozitivne trendove. Ovo je zabilježen i prepoznao svoje inteligencije, posebno profesor Univerziteta. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Prvo, opipljivi rezultati državne politike kontrole cijena.

U dugom roku, dolazi do postepenog stabilizacije cijena s orijentacijom na njihov nivo prije krize, stvarno troškovno opravdana. Ukratko postoji tendencija stagnacije (što znači fluktuacija cijena oko prosjeka od +/- 2,5%). O ocjeni stanova utiče stabilnog kursa: već poznato, da su njihove cijene bile "rublje". U velikoj mjeri aktivira stambeno tržište hipoteka. Na primjer, u 2012. godini stanovništvo hipotekarnih kredita u iznosu od više od 1,0 biliona dolara. rub.

Međutim, osim je ovo svakako pozitivan zamah prema sigurnosti na tržištu nekretnina, treba imati u vidu rizike povezane sa otkup stanova bez posrednika. Često, ne-profesionalci ne znaju nijanse pojedinih kupovine i prodaje stana. Na vokabular specijalista takvih transakcija se nazivaju "ranjive". S obzirom na veliku važnost skladu sa zakonskim aspektima kupoprodaje se preporučuje da se obratite specijalisti nekretnina. Bilo da se prodaje stan, manje od 3 godine od poštuju u vlasništvu, bilo koje druge kupovine i prodaje stanova, briga stručnjaci isplata će raditi na nekoliko redova veličine manje od rizik od direktnog gubitka.